文/北京进深 林振兴万万没想到，现在昌平土拍，都要四家企业一起来托底。上周，昌平中关村科研生命园0077、0078地块，由越秀地产北京城建未来科研城置业西安贝好家联合体以23.95亿元底价摘得，折合楼面价29977元/平方米。未来科研城置业是昌平国企，它有托底的义务。2月底，未来科研城置业刚完成了换帅的动作。杨国浦退出法人和董事长，他将接力棒交给了女下属——周月莉。周月莉比杨国浦小15岁，但她年轻有为，仅40岁就坐到了未来科研城集团副总的位置。未来科研城集团和未来科研城置业之间是父子关系。较为神秘的是，周月莉的履历，并未在集团票据募集说明书中公开。此次，未来科研城置业的搭子是老朋友——越秀地产和北京城建，还有一位新朋友——西安贝好家。虽然现在项目公司未浮出水面，但大概率是越秀地产负责操盘，其他三家以财务投资者角色入股。01在昌平，未来科研城置业和越秀地产曾在去年10月，以底价25.33亿元摘得昌平小沙河村地块，打造星耀未来，双方各持股75%和25%。官宣海报显示，项目开盘销售额为13.86亿元。但实际上，现在星耀未来网签133套，去化率14.3%，成交均价5.56万元/㎡。未来科研城置业与北京城建、金茂曾在昌平合作过未来金茂府。而越秀地产与北京城建在海淀也共同开发了香山樾。三个老朋友此次在昌平又牵起了小手。“新搭子”是贝壳旗下的西安贝好家（全称“西安贝好家合盛置业有限公司”），它也是昌平土拍的新面孔。不同于传统开发商，贝好家正在用“以人定房、以房定地”的新模式，落地让购房者能参与进来的“大数据造房”。这是贝好家在北京落地的第三个合作项目。首个项目为贝好家与电建地产合作的门头沟长安华曦府，该项目2024年12月15日开盘，2.5小时内首推所有房源即售罄，劲销16亿元。第二个项目为2025年5月29日落地的通州八里桥棚户区改造项目，由招商蛇口、中海地产、贝好家三方联合开发合作。这一次在昌平，贝好家并不是单枪匹马，而是拉来了“金主”，入局科研生命园地块。西安贝好家由BEIKE INVESTMENTS (BVI) LIMITED和武汉鑫达宜企业管理合伙企业（有限合伙）分别持股75%和25%。二股东武汉鑫达宜创建半个多月，背后由武汉市和瑞达企业管理合伙企业（有限合伙）和武汉煊鑫投资分别持股99%和1%。和瑞达和武汉煊鑫投资有一个共同股东——武汉正煊资本投资有限公司。正煊资本背后的股东可了不得，包括张建捷、张建敏、陈加军、陈乡雪、吴少勋、吴晓敏、吴波。其中，陈加军曾在中国银行黄石分行先后担任营业部主任、办公室主任、副行长；中国银行湖北省分行个金部担任总经理；中国银行襄樊分行担任行长。而后，他创立了多家与金融、股权投资相关的企业。现在，陈加军还是联丰小额贷董事长。张建捷最初是一位律师，而后还担任过湖北国众担保公司风险总监、联丰小贷总经理等。吴少勋、吴晓敏、吴波则是劲牌有限公司的股东。劲牌创立于1953年，专注于保健酒、草本白酒和中药业务，同时该公司也入股了西安贝好家。吴少勋，一个退伍军人出身的湖北汉子，硬是靠着一瓶售价十几元的“小酒”，把一家濒临倒闭的县级酒厂，做成了保健酒巨头，身家突破百亿。之前，正煊资本与金茂在苏州也有过合作。此外，金茂北京丰台项目，刚完成增资动作，背后也有张建捷、张建敏、陈加军、陈乡雪的身影。02为何一宗仅20多亿的地块，要如此多开发商与金主来共同托底？让我们来瞅一眼昌平楼市，就知道背后的答案了。前五个月，除去科研生命园地块，昌平土拍仅成交了一宗。被视为“王炸”的朱辛庄CP01-0029、0041地块，是妥妥的地铁盘。但最终也哑火，被中海地产未来科研城联合体，以12.8亿元底价拿下，打造中海未来之镜。此外，南邵CP00-0026、0033、0036、0044、0045、0046地块（简称“南邵地块”），曾出现在2025年第二、三次供地清单中，甚至进入预申请流程，最后还是下线了。接下来的六七月份，昌平预计会有三宗地成交。在第五批供地清单中，昌平区东小口镇贺村中滩村组团的CP02-0405-0001地块、0002地块和0005地块出现，总规划建面面积39.8万平方米，约4000套房子。加上在售的北京国贤府一二期、星耀未来、清樾府、国誉燕园朗润、龙湖观萃，尾盘越秀星樾、中海寰宇未来、建发观堂府，和纯新盘中海未来之镜、科研生命园新地块等。今年昌平的供应量，将突破10000套，堪比丰台区。但现在丰台楼市的战况，大家也都心知肚明。次新试图以价换量，新房疯狂内卷。03从招拍挂文件来看，科研生命园0077、0078地块位于史各庄街道，与地铁昌平线科研生命园站直线距离1.3公里，南侧临近超极合生汇，周边还有京藏高速、北清路等主干道。东面京藏高速一路之隔，就是朱辛庄板块。即将入市的中海未来之境，6栋住宅楼共342套房源，面积段100-130㎡，加上越秀星耀未来的800多套，将成为科研生命园地块的主要竞争对手。但说实话，科研生命园板块城市界面一般，比朱辛庄还是有一定差距。两幅子地块均为二类居住用地，容积率2.6，控制高度60米，绿地率30%。其中：CP01-0601-0077地块用地规模16037.273平方米，地上建筑规模41696.9098平方米。CP01-0601-0078地块用地规模14691.793平方米，地上建筑规模38198.6618平方米。0078地块竞得人需建设地上占地面积约300平方米开闭站一处，不出让，无偿移交相关部门。地块不是正南正北，楼栋排布有点难度，不过北边大厂的购房客群普遍对朝向没那么在意。越秀和它的小伙伴们将在这里打造怎样的产品？小道消息称，两居到四居、100平米出头三面宽三居、好房子。