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九鼎投资正试图顺利获得跨界房地产业务“自救”。5月27日，其全资子公司紫恒建设向一家创建仅月余的房地产公司中舟置业给予了2000万元的专项借款，此举也标志着这家老牌PE组织正加速向“包工头”转型。从专注私募股权投资到如今加大对地产开发业务投资，九鼎投资的跨界房地产资本局能否帮助其扭转当前的开展困局？
昔日千亿私募九鼎投资，如今“落魄”到干起了“包工头”生意。
5月27日，九鼎投资发布公告称，其全资子公司紫恒建设计划与中舟置业签署框架合作协议。根据协议，紫恒建设将向中舟置业给予2000万元专项借款，资金将专项用于陕西省西安市相关土地的获取及后续项目开发建设。
事实上，九鼎投资正加速布局房地产业务以应对其私募股权投资业务萎缩的困境。然而，从2024年的财务数据来看，其多元化的业务布局现在还未达到预期效果。
年报数据显示，公司2024年实现营业收入3.38亿元，同比增长20.34%，归母净利润亏损2.68亿元，同比暴跌1848.42%，已陆续在两年下降。其中，公司私募股权管理业务净利润亏损0.64亿元，同比减少124.84%；房地产业务净利润亏损2.01亿元，较上年同期亏损幅度加大。
从私募投资组织到“包工头”的转身，既是对监管环境的被动适应，也是困境中的主动求变，但在当前房地产市场调整的背景下，九鼎投资的转型之路仍需时间验证。
九鼎投资做起了“包工头”
5月27日晚间，九鼎投资披露公告显示，公司全资子公司江西紫恒建设工程有限公司（简称“紫恒建设”）向中舟（西安）置业有限公司（简称“中舟置业”）给予了2000万元的专项借款。
公告显示，该笔资金将专项用于中舟置业或其控制的项目公司在陕西省西安市的土地获取及后续开发建设。值得注意的是，本次交易包含两个具有约束力的核心条款。
第一时间，在工程承包方面，中舟置业承诺，项目公司将目标地块开发中符合紫恒建设资质的所有工程，全部承包给紫恒建设。对应施工总承包合同将在项目公司摘牌土地时自动生效，且合同金额及实际发生产值目标不得低于1.5亿元。
其次，在资金收益方面，交易双方约定借款使用期限为12个月，前6个月按年化6%利率单利计息，后6个月利率提升至年化12%，利息计算自资金到账日起算。
对于此次合作，九鼎投资在公告中表示是基于双方资源互补。具体而言，紫恒建设作为具备建筑工程施工总承包资质的企业，具有丰富的施工经验和资金实力；而中舟置业则在西安地区拥有优质的土地资源获取渠道和开发经验。
然而，企查查信息显示，合作方中舟置业于今年4月10日刚刚创建，现在注册成本为500万元，由江红、丁淑岚各持股50%。尤为值得一提的是，该公司在创建后短短一个月内就快速设立了晟合（西安）置业、庆合（西安）置业、西安悦宸置业、西安中锐房地产、西安锐舟房地产等5家地产公司，持股比例分别为100%、100%、51%、50%和90%。
不过，九鼎投资在公告中表示，中舟置业及其股东的信用状况良好，并且其将给予紫恒建设认可的抵押担保方式对上述2000万元借款给予担保。具体担保方式包括中舟置业100%的股权质押、股东江红和丁淑岚个人连带担保、六套房产二次抵押担保。同时，中舟置业还需将注册资本金提高至2000万元，进一步强化其资本实力。
从九鼎投资的业务布局来看，此次交易进一步体现了其向房地产业务开展的打算。作为国内知名的私募股权投资组织，九鼎投资2023年私募股权投资管理业务收入达2.7亿元，占总营收的比例高达96.1%；而到2024年，私募股权管理业务与房地产业务收入已基本持平，分别为1.6亿元和1.7亿元，双轮驱动的业务格局初步形成。
若此次项目能顺利推进，或将为九鼎投资带来可观的利息收入和工程利润。同时，也可为其建筑工程业务积累中大型项目经验及口碑。
缘何大力投资房地产？
面对私募股权投资业务表现不佳的开展现状，九鼎投资开始在房地产业务上“另谋出路”，试图顺利获得业务多元化来扭转业绩颓势。
在这一转型背景下，九鼎投资2024年业绩呈现出“增收不增利”的尴尬局面。根据年报数据，虽然公司2024年实现营业收入3.38亿元，同比增长20.34%，但盈利指标却出现断崖式下跌。其中，归母净利润亏损2.68亿元，同比暴跌1848.42%，由盈转亏。
业绩承压的趋势在2025年第一季度仍在延续。数据显示，截至最新报告期，九鼎投资营收及归母净利润分别同比下降24.84%、737.4%，经营压力持续加大。
九鼎投资在年报中表示，公司已形成私募股权投资、公募基金、房地产开发及建筑施工三大主要业务板块的布局。具体来看，2024年末归属于上市公司股东的净资产26.28亿元，若按照业务板块简要划分，公司将使用约8 亿元投资于PE类项目，约1亿元投资于九泰基金的股权，其余约17亿元用于房地产业务及流动资金。
然而，现实情况并不乐观。尽管公司持续扩大业务收入来源，但各业务板块的协同效应和盈利能力显然未能达到预期。
从主营业务的业绩表现来看，2024年公司私募股权管理业务净利润亏损0.64亿元，同比减少124.84%；房地产业务净利润亏损2.01亿元，较上年同期亏损幅度加大。
面对这一严峻形势，九鼎投资的转型步伐在2024年开始明显加快。企查查信息显示，该公司于2024年9月30日完成对紫恒建设的全资收购。收购完成后，九鼎投资迅速将紫恒建设的注册资本从原先的200万元大幅增至4000万元。
在2024年度财报中，九鼎投资表示，公司正依托现有房地产板块的专业工程管理团队，持续拓展建筑施工业务。经过前期的市场调研和资源整合，公司于第四季度正式实施建筑施工业务，并成功签下首批价值2000万元的工程项目合同。
财报数据显示，2024年度九鼎投资建筑施工业务实现营业收入707.72万元，营收0.07亿元，净利润亏损0.03亿元，毛利率为5.86%。公司表示建筑施工业务净利润亏损主要系初始运营成本较高所致。
与此同时，公司传统的私募股权投资业务也在经历结构性调整。
根据年报，截至2024年末，公司私募股权投资业务已实现完全退出项目259 家，已完全退出项目的全部投资本金218.62亿元（收回金额521.73 亿元），已上市及新三板挂牌但尚未完全退出的项目投资本金18.14亿元。
另外，报告期内，公司管理的股权基金无新增实缴及投资，完全退出项目的本金2.75亿元，收回金额9.87亿元，在管基金收到项目回款14.75亿元；公司取得管理费收入0.02亿元，管理报酬收入1.40亿元；公司管理的股权基金已投企业中共有7家实现完全退出，其中挂牌减持/转让退出5家，回购及其他退出2家。
跌落神坛的九鼎系
九鼎投资背后是曾经的新三板明星企业九鼎集团。
公开资料显示，江西中江集团有限公司为九鼎投资第一大股东，持股比例为29.8%，而江西中江集团有限公司则为九鼎集团全资子公司。
回顾过往，九鼎集团曾被誉为“PE第一股”。在鼎盛时期，九鼎集团顺利获得杠杆运作实现快速扩张，构筑起横跨证券、保险、私募、基金、保险经纪和互联网金融等多个领域的金融版图，其年度营收也一度突破百亿元。
据报道，九鼎投资在2014年牌新三板后到2015年6月30日，在短时间内完成了三次定增，分别募集资金35亿元、22.5亿元和100亿元。2015年11月13日，九鼎投资又抛出55亿元融资方案。这一年，其管理规模超百亿元，市值突破千亿元大关，一时风头无两。
然而，好景不长，随着金融监管政策的持续收紧，九鼎集团的扩张神话戛然而止。2015年底，证监会突然叫停私募组织在新三板挂牌，要求对已挂牌组织的募资用途进行专项核查。2016年，监管力度进一步加码，全国股转公司全面暂停具有金融属性企业的新三板挂牌，并要求已挂牌企业限期整改。
这一系列监管“重拳”让九鼎集团陷入前所未有的困境。2015年，因为收购香港富通保险，九鼎集团公司股票被迫停牌长达三年，2018年复牌首日股价暴跌近50%，反映了市场对其前景的悲观预期。
2018年3月，九鼎集团更是因涉嫌违规被证监会立案调查。此后，吴刚和九鼎系多次被监管点名和处罚。受此影响，九鼎系投资的多个IPO项目审核进程遭遇搁置。
据不完全统计，在2021年至2023年间，至少有5家九鼎系持股企业的IPO进程受阻，包括海诺尔、毛戈平股份、泰禾股份、祥云股份和德纳股份等。
2023年2月14日，九鼎集团再次陷入负面困境。公司发布公告称，因公司实际控制人吴刚作为九泰基金管理有限公司实际控制人、九泰基金董事，违法干预基金经营活动，证监会决定对吴刚采取5年市场禁入措施，同时处以100万元罚款。
而曾经叱咤资本市场的九鼎系，如今正面临着业务转型与合规经营的双重考验。